Case popolari: via libera alle affrancazioni degli immobili. Il notaio Antonelli di Formia spiega tutti i dettagli

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanza n. 151 del 28 settembre 2020, che chiude il cerchio dell’annosa vicenda in tema di edilizia convenzionata.

Il notaio di Formia, Gian Marco Antonelli, esperto di edilizia residenziale pubblica ed autore del volume “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative” (Editoriale scientifica – 2020), fornisce i primi chiarimenti sugli effetti che questo decreto potrà avere sulle affrancazioni degli alloggi di edilizia convenzionata ancora gravati da vincoli di prezzo.

La questione dei vincoli di prezzo gravanti sugli immobili di edilizia convenzionata (le cosiddette case popolari) è tornata prepotentemente alla ribalta a seguito della sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione 18135 del 2015, poi confermata a più riprese dai giudici, secondo cui i limiti di prezzo per gli alloggi di edilizia convenzionata non sarebbero mai venuti meno e dunque gli attuali proprietari degli alloggi, pur dopo molti anni dall’assegnazione dell’alloggio, non sarebbero ancora liberi di vendere questi immobili al prezzo di mercato.

Il nuovo orientamento dei giudici nasce dal fatto che una legge del 1992 aveva abolito i limiti di prezzo, limiti ritenuti invece tuttora vigenti dal Dl. 70 del 2011. A porre un argine a questo nuovo orientamento giurisprudenziale, è intervenuto il D.L. 119 del 2018 che ha consentito la rimozione di tali vincoli di prezzo attraverso la stipula, da parte di qualunque persona fisica interessata (anche se non più proprietaria dell’alloggio), di un’apposita convenzione di affrancazione con il Comune, convenzione che ha a che valore retroattivo: cioè idonea a sanare qualsiasi vizio, anche nelle pregresse alienazioni dell’alloggio.

Lo stesso decreto legge aveva però demandato l’esatta determinazione del corrispettivo di tali affrancazioni ad un successivo decreto ministeriale, finalmente pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 novembre scorso. «Tale Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanza (n. 151 del 2020) – spiega il notaio Antonelli – conferma una serie di interpretazioni che avevo già avuto modo di illustrare nella mia ultima monografia: in primis conferma la competenza degli Uffici tecnici comunali nella determinazione del corrispettivo di affrancazione, individuando solo una riduzione di tale corrispettivo determinato dai Comuni.

In particolare, il decreto prevede un corrispettivo per le affrancazioni dei vincoli pari al cinquanta percento del corrispettivo previsto per la trasformazione del diritto di superficie sugli alloggi in diritto di proprietà, e proporzionale alla quota millesimale dell’intero fabbricato, a cui applicare un ulteriore riduzione, proporzionale al tempo trascorso dalla stipula della convenzione originaria. Infine, lo stesso decreto n. 151 ha previsto anche la possibilità di dilazionare il pagamento del suddetto corrispettivo, previa presentazione di una fideiussione con specifici requisiti, ed ha confermato un altro orientamento, relativo alla pubblicità di tali affrancazioni, confermando che le stesse vanno trascritte nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 quater c.c. e non annotate a margine dell’originaria convenzione.

Ma soprattutto, il decreto invita finalmente i Comuni ad approntare la modulistica e ad adottare gli schemi-tipo di convenzioni, al fine di consentire ai cittadini di liberare i propri alloggi dai vincoli di prezzo; invito tanto importante, perché la renitenza dei Comuni a stipulare le convenzioni di affrancazioni danneggia sia l’erario (che perde un’occasione di entrate), sia i proprietari degli alloggi, che senza tali affrancazioni non possono godere di un diritto di proprietà certo e stabile, come garantito dalla Costituzione.

Purtroppo, tale invito non prevede termini, né sanzioni per i Comuni, e dunque pecca di poca incisività, ma si auspica che le amministrazioni comunali, ispirate dal principio di buon andamento, si attivino comunque subito per l’attuazione del decreto, spianando la strada al processo di affrancazione degli alloggi di edilizia convenzionata».

Nota a cura del Notaio Gian Marco Antonelli